Pesquisa da Brain Inteligência Estratégica e do Secovi-SP (Sindicato da Habitação) revela aumento no Valor Geral de Vendas em 2025. O preço sobe acima da inflação e do custo de obra, e se afasta da renda do campineiro
Por Murilo Sacardi, Théo Miranda e Giovana Perianez
A região de Campinas fechou 2025 como o segundo maior mercado de imóveis novos do estado de São Paulo. Vendeu mais do que em qualquer ano anterior e, ao mesmo tempo, lançou menos. Segundo pesquisa da Brain Inteligência Estratégica em parceria com o Secovi-SP, foram vendidas 13.338 unidades no ano, ante 12.121 em 2024, alta de 10,45%. Na comparação com 2023, quando foram vendidas 11.839 unidades, o crescimento chega a 12,7%.
Os lançamentos foram na direção oposta. Em 2024 foram lançadas 14.681 unidades, recorde da série iniciada em 2011. Em 2025 o número caiu para 11.509, queda de 21,61%. O Valor Geral de Lançamentos (VGL), a soma do potencial de venda das unidades lançadas, ficou praticamente estável, em R$ 5,82 bilhões, recuo de 0,68%. Já o Valor Geral de Vendas (VGV), a soma do potencial de receita das unidades comercializadas, cresceu 16,7%. Passou de R$ 5,52 bilhões em 2024 para R$ 6,43 bilhões em 2025, o maior já registrado.
O setor explica o contraste entre vender mais e lançar menos pelo escoamento de estoque. As unidades comercializadas em 2025 vieram, em boa parte, de projetos lançados nos anos anteriores.
Para a diretora regional do Secovi-SP em Campinas, Kelma Camargo, a retração dos lançamentos está ligada a mudanças no Plano Diretor (a lei municipal que orienta o uso do solo urbano) e na outorga onerosa (a cobrança para construir acima do limite básico do terreno). Camargo disse que a expectativa para 2026 é favorável, na perspectiva de queda da taxa Selic, o juro básico de referência para o crédito imobiliário.
O urbanista e professor João Verde explicou o mecanismo. “A lei de zoneamento tem coeficientes de aproveitamento diferentes para cada região da cidade. Em áreas onde a prefeitura define o índice 1, o proprietário só pode construir casas ou edifícios térreos, com no máximo mais um andar. Se quiser elevar esse índice para 4, precisa comprar a outorga onerosa, um instrumento previsto no Estatuto da Cidade”, disse.
Verde afirmou que os lançamentos foram antecipados até 2024 para aproveitar a tabela de preços da outorga. “A tabela ficou cara e, depois da pressão de entidades, a prefeitura criou uma cobrança progressiva. No primeiro ano não haveria cobrança; no seguinte, 10% do valor; no outro, 20%, e assim por diante. Para aproveitar o período mais barato, houve muitos lançamentos e projetos aprovados. Em 2025, com a cobrança em 30%, as incorporadoras seguraram os novos empreendimentos”, disse.
Os preços subiram por duas medidas distintas, ambas acima da inflação. O Índice FipeZap mede valores de anúncio (a intenção de venda). Por ele, o metro quadrado residencial em Campinas fechou 2025 em R$ 7.540, alta de 9,02% sobre dezembro de 2024. Já a pesquisa Brain/Secovi-SP apura o preço das unidades novas efetivamente vendidas. Por esse critério, o metro quadrado médio chegou a R$ 9.569, ante R$ 8.629 em 2024, alta de 10,89%. O IPCA, índice oficial de inflação medido pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), fechou o ano em 4,26%. Nos dois casos, portanto, a valorização superou a inflação.
A alta de preço também ficou acima do custo de obra. O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), calculado pela Fundação Getulio Vargas (FGV) para medir o custo das obras residenciais, avançou 6,10% em 2025. O metro quadrado vendido subiu 10,89% no mesmo período, quase o dobro. A valorização, portanto, não se explica só pelo encarecimento da construção. FGV Ibre
Daniel Aranovich, diretor de intermediação imobiliária e marketing do Secovi-SP em Campinas, explicou que vendas e lançamentos seguem ciclos defasados. “As vendas de hoje são, em boa parte, estoque de empreendimentos lançados nos últimos 12 ou 24 meses. Quando o lançamento cai, a venda só sente o efeito mais tarde”, disse.
Guilherme Werner, sócio-consultor da Brain Inteligência Estratégica, disse que o movimento se repete em cidades de perfil semelhante. Em Campinas, ele aparece com peso maior, por ser a cidade um polo do interior paulista. “O que vimos foi um ano em que a oferta secou. Por isso as vendas ocorreram em patamares de mais de duas mil unidades acima do que foi lançado”, disse.
O programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), do governo federal, sustentou o volume. Foram 7.337 unidades vendidas dentro do programa em 2025, participação de 54,8% do total, contra 6.001 unidades (45,2%) nos demais padrões. O peso em unidades, porém, não se traduz em valor. No quarto trimestre, os imóveis de médio e alto padrão responderam por 80,3% do VGV, e o MCMV, por 19,7%. É esse descompasso que explica por que o VGV cresceu mais rápido que o número de vendas: vende-se muita unidade popular, mas a receita se concentra nos imóveis caros.
Verde afirmou que as construtoras priorizam os projetos de maior margem. “Não importa se o empreendimento é para o Minha Casa, Minha Vida, para a faixa de renda mais baixa ou para o público de renda alta. Os custos são expressivos. Um terreno no Cambuí ou no Nova Campinas é muito mais caro. Há custos com arquitetos, engenheiros e projetos elétricos e hidráulicos. O padrão econômico é mais barato porque envolve menos especificações técnicas, com cômodos menores. Mas, para os padrões mais altos, a margem é maior”, disse.
Os preços também se distanciaram da renda local. O rendimento domiciliar per capita de Campinas, ou seja, a renda do domicílio dividida pelo número de moradores, é de R$ 2.678,60, segundo o Censo 2022 do IBGE, acima da média do estado de São Paulo, de R$ 2.093,44. Diante do preço, essa renda é pequena. Cada metro quadrado vendido equivale a cerca de 3,6 vezes o rendimento mensal per capita. Um apartamento de 50 metros quadrados, pelo preço médio de 2025, custa o equivalente a cerca de 15 anos dessa renda, sem contar outras despesas. O aquecimento do mercado beneficia sobretudo quem já tem patrimônio ou capital para pagar à vista, não quem depende de salário e financiamento. Correio
Aline da Fonte, consultora financeira, comprou um apartamento na cidade em 2025, em condição pouco comum. Pagou quase à vista, com o dinheiro da venda de outra casa. “Eu ia me mudar para o Nordeste e tinha vendido minha casa. Quitei o apartamento quase por inteiro, porque os juros faziam a parcela ficar mais alta do que o rendimento das minhas aplicações”, disse. Sem esse recurso, a compra dependeria do financiamento que ela evitou.
O primeiro trimestre de 2026 já mostrou desaceleração. Foram 3.215 unidades vendidas na região, queda de 15,6% sobre o mesmo período de 2025. Ainda assim, foi o segundo maior volume do estado, com 17,22% do total paulista. O preço, porém, não recuou: o metro quadrado vendido subiu para R$ 9.850, alta de 2,9% sobre o primeiro trimestre de 2025.
Orientação: Profº Artur Araújo
Edição: Nicole Gonçalves
